Las Claves de la Nueva Ley de Vivienda 2023
En Active Inmobiliaria nos ha resultado muy ilustrativo, por la organización del contenido y su claridad, el artículo que recoge Fotocasa en su sección de actualidad y que versa sobre lo que estos días sigue siendo objeto de debate entre profesionales, ciudadanos y los principales actores en la política y prensa especializada. En cuanto a las principales claves sobre las que se fundamentará la regulación citan las siguientes, de las que iremos desgranando su contenido.
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Lo que se pretende es que la declaración de “zona tensionada” sea un trámite más fácil y que la propia categoría se vaya adaptando a la evolución de dichas zonas. No obstante, la declaración de zona tensionada dependerá de las CCAA si bien será revisada por el Ayuntamiento que corresponda.
Como nos indican desde Fotocasa “para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona”.
Y para declarar una zona tensionada de alquiler deberá cumplirse, al menos, una de estas dos condiciones “que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada”.
Nueva definición para grandes tenedores
En la categoría de “grandes tenedores” entrará toda persona física o jurídica que tenga en propiedad cinco o más viviendas. En cambio, serán considerados “pequeños propietarios” toda persona física o jurídica que tenga en propiedad menos de cinco viviendas.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Como bien señalan en el artículo, esta es la medida que más controversia genera desde un principio. Ya la medida extraordinaria que limitó las actualizaciones del alquiler a un máximo de un 2% no fue del agrado de muchos propietarios, por contra, fue más que bienvenida por el colectivo de inquilinos, como es lógico. Pues bien, con la nueva ley, a partir de enero de 2024 “las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC”. Es más, dentro de la agenda para el 2025, se valora crear un nuevo índice de referencia que regule todas las actualizaciones y que será siempre inferior al del IPC. Añaden desde Fotocasa que “por ahora el grupo de trabajo asignado para la ley está trabajando para definir cómo será este índice por el cual se regirán los alquileres”.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
En cuanto a los precios de nuevos contratos de alquiler en zonas que se declaren “tensionadas”, independientemente de si el arrendador es pequeño o gran propietario, éstos estarán regulados y tendrán un tope con el objetivo de “contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler”. Insistimos en que esta medida de contención solamente será de aplicación en las zonas declaradas tensionadas y recordemos que, en última instancia, esta calificación depende de las CCAA y del Ayuntamiento correspondiente.
En cuanto a los topes de precio, sí habrá un criterio diferente dependiendo de si el arrendador es pequeño propietario o gran tenedor. “Para pequeños propietarios; mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler y para grandes tenedores; mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir”.
Obligación del propietario de pagar la comisión de la inmobiliaria
Por norma general, aunque dependiendo de cada comunidad, el inquilino que suscribe un contrato de alquiler con la mediación de una agencia inmobiliaria paga una mensualidad en concepto de honorarios; con la nueva ley se exonera al arrendatario de pagar esta comisión que satisfará íntegramente el arrendador.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Básicamente, se prohibirá aumentar el precio del alquiler incluyendo gastos extra que no proceden como la cuota de la comunidad o la tasa de basura.
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
No es infrecuente, y además lo avala la ley, que ante una discrepancia entre las partes que suscriben un contrato de alquiler éstas lleguen a un acuerdo, incluso si el mismo es manifiestamente contrario a la ley y a los derechos que ésta garantiza. Es por ello que “se eliminarán las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la ley de existir un acuerdo entre las partes”.
Medidas de protección frente a los desahucios
Entre las medidas que se contemplan cabe destacar que no se permitirán los desahucios sin fecha predeterminada; será pues obligatorio comunicar una fecha y hora determinadas para su ejecución.
Además, habrá extensión de prórrogas en los procedimientos de lanzamiento “que aplazarán los procesos más de dos años”.
Por otra parte; será obligatorio y por derecho, que los colectivos vulnerables afectados por un procedimiento de desahucio tengan acceso a todas las vías de solución extrajudiciales. Es más; como nos aclara Fotocasa, “las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos”.
De hecho, las CCAA podrán recurrir a los fondos de los planes estatales de vivienda para dar solución habitacional a personas en riesgo de desahucio mediante “alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política”.
Beneficios fiscales para propietarios
En la rueda de prensa se afirmó que “a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler esté limitado en relación con el contrato de alquiler anterior”.
Y hasta aquí lo que se sabe, por nota de prensa, sobre la nueva ley de vivienda que se prevé se apruebe próximamente. Si bien quedan muchos temas clave fuera del tintero como son la okupacion, la falta de oferta de vivienda en alquiler, la falta de un plan estatal que fomente la vivienda asequible, la posibilidad de agilizar y facilitar la construcción de un parque de vivienda pública, no significa que estas cuestiones no vayan a ser contempladas, habrá que esperar al borrador.
Fuente: fotocasa.es
Fotografía cortesía de Freepik