Pese a la tendencia generalizada que vaticina la caída generalizada del precio de la vivienda en la Zona Euro, alertados por el BCE, la abogada y experta en derecho inmobiliario, Natalia Tova, nos aclara que esto no será un proceso ni mucho menos homogéneo y que las particularidades del mercado español tendrán mucho que ver en que esta bajada de precios no sea tan en pendiente.
Sin pasar por alto lo evidente y ateniéndonos a los hechos: la subida de los tipos de interés, los signos de recesión, la inflación y “el pretendido enfriamiento del mercado (según la previsión del BCE, para que a medio-largo plazo se active de nuevo la economía),” y su consiguiente impacto en la capacidad y/o intención de compra del consumidor, hay una clave que marcará la diferencia; puede que caiga la demanda del comprador particular sin que por ello se vea afectada la demanda del inversor. Pese a que, obviamente, a menor demanda es más que probable que los precios se reajusten.
Por otra parte, si bien es cierto que el encarecimiento de las hipotecas es un hecho, según Natalia “no parece que el esfuerzo hipotecario vaya a ser tan extremo si lo comparamos con el aumento y el esfuerzo que supone para algunas familias los precios de los alquileres, por lo que es posible que, a pesar de la subida de los tipos de interés, sigan existiendo particulares que se decanten por la opción de compra en vez de la alternativa del alquiler”. Y esta inversión en la tendencia puede que, de cumplirse los pronósticos, sea clave para mantener un equilibrio en el mercado de compraventa.
Otra diferenciación importante que se tiene en cuenta es que, abundando en la idea de que este descenso no será homogéneo y no tendrá el mismo impacto en todos los consumidores, hay más matices que tienen que ver con la naturaleza del activo; la caída de precios en la segunda mano no tendrá nada que ver con lo que se espera para la obra nueva; “la oferta en España seguirá siendo inferior a la demanda, por lo que la caída en picado no parece que vaya a tener lugar”.
De hecho, la obra nueva acabada o en fase de ejecución en su mayor parte ya está vendida o reservada por lo que se puede decir que “[la inversión] está garantizada de cara al año 2023”.
Añade la experta que, además, dado que “por ahora la vivienda de obra nueva no se encuentra sobrevalorada considerando los precios existentes de mercado y, sobre todo, comparando con los precios alcanzados en 2007” todo parece apuntar a que su demanda esté suficientemente garantizada y, más aún, que la oferta será inferior a lo esperado. Entre otras cosas porque la obra nueva es un activo que acarrea sus propios problemas, principalmente los relativos a “la escasez de mano de obra y el encarecimiento de los costes de construcción”, además de todo lo que tiene que ver con la concesión de licencias, si bien es cierto que se han dado pasos recientemente para agilizar estos procesos.
En conclusión, y en palabras la autora de este artículo, pese a que el pronóstico del BCE tiene visos de ser una realidad, de la que ya se aprecian los primeros signos, parece que, al menos en el mercado español, no se manifestará con la misma crudeza, y si bien la caída de precios no será en picado sí que, como es lógico, se cerrará un menor número de operaciones.
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