La fórmula de la opción a compra, a pesar de no potenciarse demasiado dentro de nuestro mercado inmobiliario, es una solución bastante ventajosa para ambas partes, si bien sigue siendo una opción residual. A priori, no entraña demasiada complicación; el inquilino vivirá en la vivienda y pagará las mensualidades de alquiler previamente pactadas con el propietario y una vez pasado el plazo de tiempo acordado éste puede decidir ejercer su derecho de opción a compra o no. En cuanto al tipo de contrato, se realizará mediante un contrato doble o mixto; lo que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por el plazo de tiempo pactado y cuando éste llegue a su fin tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.
Respecto al tipo de comprador; suele tratarse de perfiles con poco ahorro o con una situación financiera menos desahogada que les hace encontrar dificultades de financiación en las entidades bancarias. Sin embargo, también se da el perfil de un inquilino más cauto, interesado en la vivienda, pero que no tiene la certeza, sea por su situación laboral o perspectivas de futuro, de si le convendrá, querrá o podrá permitirse la compra de esa vivienda en un futuro a medio plazo.
Ventajas para el inquilino
1) Ganar tiempo para ahorrar
Al inquilino esta fórmula le permitirá ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda ya que si finalmente adquiere el inmueble la renta del alquiler se descontará, en un porcentaje total o parcial previo acuerdo.
2) Mayor facilidad para acceder a una hipoteca
Este ahorro beneficiará al inquilino a la hora de solicitar una hipoteca ya que la entidad bancaria tendrá muy en cuenta que el solicitante ya haya pagado una parte del inmueble.
3) Acceso a ayudas al alquiler
Con este tipo de contrato, el arrendatario podrá acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando cumpla los requisitos.
Desventajas para el inquilino
1) La prima
Si bien no es obligatoria aunque bastante frecuente que el propietario la incluya, la prima debe ser pactada en el contrato de compraventa. Es una especie de señal o fianza que al propietario le sirve como prueba de voluntad de compra. Normalmente se fija un porcentaje del precio de venta acordado. Ese importe de la prima se perderá en caso de que el inquilino finalmente no ejerza la opción compra.
2) El precio de compra es definitivo
El precio de venta de la vivienda pactado en el contrato de compraventa es un importe fijo y definitivo, no sujeto a las posibles bajadas de precio del mercado. Esto representará una ventaja para el inquilino en caso de que los precios de mercado se disparen en el momento de compra, pero si el precio de la vivienda baja, el inquilino deberá pagar por el importe fijado.
En cuanto al perfil del vendedor; normalmente se trata de un propietario que quiere dar salida rápida al inmueble: bien porque necesite liquidez o porque no quiere dejar el activo sin rentabilizar mientras encuentra a un comprador. También puede ser que el propietario, ante el temor de una posible bajada de los precios de mercado, quiera adelantarse y asegurase un precio definitivo, o que busque a un perfil de comprador realmente interesado y prefiera tenerlo como inquilino antes de formalizar la compraventa.
Ventajas para el propietario
1) Dar salida rápida al inmueble
Con esta fórmula de arrendamiento con opción a compra se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.
2) Ventajas fiscales
De igual manera que el inquilino puede acogerse a las ayudas al alquiler, el propietario puede beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otra parte, no se pagan impuestos de compraventa hasta que se perfeccione la misma en escritura pública.
3) Liquidez
Por un lado, el vendedor recibirá un dinero por adelantado, además de la ventaja de poder cobrar unas mensualidades superiores a las de un alquiler tradicional. Dicho de otro modo; liquidez.
Desventajas para el propietario
1) Liquidez… Gradual
La diferencia obvia respecto a una compraventa al uso es que el propietario va a recibir la cuantía fijada de una manera gradual, lo cual es una ventaja para aquél que quiera contar con liquidez, pero también un inconveniente al no poder disponer de ese dinero de una vez y al momento.
2) El precio fijo y la posibilidad de que la compra no se perfeccione
El hecho de fijar el precio definitivo en el contrato de compraventa implica que, aunque los precios del mercado suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse tal cual se pactó. El propietario debe ser consciente de que nada le asegura la perfección de la compra, si bien es cierto que se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento, pero pierde la oportunidad de venta.
3) Problemas de tributación
La clave está en la prima de la opción de compra, ya que ese importe formaría parte de la base imponible del IRPF y lo que supone un aumento del tipo medio del gravamen.
CONTRATO DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA: LO QUE DEBE INCLUIR
Al tratarse de un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra:
El contrato de alquiler
Es imprescindible fijar el plazo de duración del arrendamiento, el plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual y quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.
El contrato de compraventa
Debe quedar perfectamente expresada la voluntad del propietario de vender a su inquilino la vivienda si este se muestra interesado. Además, por supuesto, del precio de venta del inmueble, el porcentaje de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta y, en su caso, el importe de la prima inicial que ha de satisfacer el inquilino.
Aspectos clave para el inquilino
Tendrá derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Esto significa que, si finalmente no ejerciera el derecho a la compra, el inquilino puede continuar con su alquiler mientras tenga vigencia el contrato.
El inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler siempre y cuando el propietario esté de acuerdo. En este caso, la opción de compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda. Siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
No es necesario esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
Importante: con dos retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra y en su caso la prima.
El inquilino podrá deducirse el coste del alquiler.
Aspectos clave para el propietario
Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que no se puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
No se puede modificar el precio de compraventa pero sí el del alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.
El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello es necesario que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los requisitos básicos. Es decir, que aparezca el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
Cumplir con las obligaciones fiscales. Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, mientras dure el alquiler, el propietario tendrá que declararlo. Asimismo, si percibe una prima por la opción a compra, también deberá declararla.
Fuente: fotocasa