La fórmula del “alquiler con opción a compra” podría ser una solución a la imposibilidad de acceder a una vivienda por la falta de ahorro inicial; más aún en una coyuntura socioeconómica como la que estamos viviendo y de la que los jóvenes y «no tan jóvenes» salen peor parados.
Sin embargo, como recoge la redacción del portal inmobiliario Habitaclia en un artículo dedicado a esta modalidad de compra, hay hoy día cierta reticencia por parte del colectivo propietario, quizá por desconocimiento dado que no es la fórmula más extendida. Sin embargo, como apuntan en este portal inmobiliario, recogiendo las palabras de Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, “funcionó muy bien justo después de la crisis por el gran stock de viviendas que había disponible en el mercado, especialmente en manos de los bancos, y que ahora parece volver a funcionar”.
En la sección de vivienda de eleconomista.es nos aclaran en qué consiste realmente este tipo de transacción; que “en la práctica consiste en la firma un contrato de alquiler que garantice que, pasado un plazo acordado, el arrendatario tiene derecho a adquirir la vivienda a un precio acordado previamente por las partes, del que se descontarán las mensualidades pagadas hasta el momento en concepto de alquiler, total o parcialmente”.
De cara al inquilino/futuro comprador, algunas de sus ventajas son, por ejemplo, el hecho de que sus moradores podrán conocer al detalle la vivienda, sus particularidades, si les encaja tanto el inmueble como la ubicación, en definitiva, si todo el conjunto cumple verdaderamente con sus necesidades y estilo de vida. Y todo ello antes de formalizar la compra en firme. Si el inquilino finalmente decide no ejercer su derecho de opción a compra “su compromiso estará limitado a interrumpir el contrato de alquiler en las condiciones legales habituales.”
Desde Habitaclia añaden más ventajas para las partes: por un lado, al inquilino/futuro comprador le permite acceder a una vivienda de la que ya está pagando parte en forma de mensualidades o plazos, de manera que el desembolso final será más asumible en caso de que se materialice la compra. Por otra parte, como apunta Jesús Duque “el alquiler con opción a compra beneficia tanto a arrendatarios (inquilinos) como a arrendadores (propietarios). Y es que ambas partes se aseguran, porque así lo pactan, comprar y vender una vivienda concreta en un periodo de tiempo y en un precio determinado.”
De cara al arrendador, el alquiler con opción a compra ofrece una fuente de ingresos constante y una buena rentabilidad especialmente en aquellos casos en los que el activo es difícil de colocar en el mercado por encontrarse en zonas donde el mercado esté parado o con una demanda limitada y con menor poder adquisitivo.
Todas estas ventajas tienen también su repercusión positiva a nivel fiscal, ya que “el inquilino y futuro comprador tiene derecho a beneficiarse de las ayudas al alquiler mientras alquila la vivienda (siempre y cuando cumpla los requisitos para ello). Y a la hora de escriturar tiene la ventaja de pagar menos de lo que habría tenido que pagar al principio, cuando empezó con el alquiler con el que se ha ido restando mensualidades. Algo que repercute positivamente en los intereses que tendrá que abonar al banco en caso de recurrir a una hipoteca para hacer frente a la compra.”
A este respecto, el propietario tampoco pierde. “Mientras alquile tendrá que declarar las rentas que reciba de su inquilino. Rentas que harán que el valor final de la vivienda, cuando se escriture la operación de compraventa, sea inferior, y con él también sea más bajo el pago que tuviera que hacer por una, si la hubiera, plusvalía”.
Obviamente, cabe destacar que, para salvaguardar los intereses del arrendador, en este tipo de contrato, si bien puede ser incluso más flexible que el estándar, es imprescindible pactar” una prima de opción de compra”; un depósito que el inquilino entrega como señal de compromiso y que perderá si finalmente no se hace efectiva la compra. Esta prima, aparte de compensar en caso de que la compra no se perfeccione, funciona como una garantía de protección más en caso de que la vivienda con el tiempo se revalorice y dada la limitación del importe pactado el vendedor no pueda subir el precio de venta.
Respecto a la duración, Jesús Duque afirma que “este tipo de contratos suelen tener una duración de entre dos y cinco años, y la parte de la compra suele llegar al término del mismo”.
Y por supuesto, hay que estipular en el contrato tanto el tiempo que el inquilino podrá disfrutar del alquiler como el plazo de tiempo con el que contará para ejercer su derecho de compra. Asimismo, habrá que especificar el importe de la renta mensual y el resto de cláusulas legales que esta modalidad comparte con un contrato de arrendamiento tradicional.
Y lo más importante, y lo que lo diferencia de un contrato de arrendamiento estándar; es necesario que quede manifiesta la voluntad del propietario de vender la vivienda; el compromiso que adquiere a la firma del contrato -al igual que el compromiso que adquiere el inquilino/futuro comprador-, el importe final de la vivienda, la prima de opción de compra, y el porcentaje a descontar, que puede ser total o parcial, de las mensualidades de renta en el precio de compra.
Respecto al contenido del contrato referido al arrendamiento, no dista prácticamente en nada de un contrato de arrendamiento simple, en cuanto a derechos y obligaciones. Por ejemplo; en caso de retraso en los pagos de la renta el arrendatario podría perder “los derechos a poder adquirir la vivienda en los términos fijados inicialmente.”
El arrendador, al igual que sucede en un contrato de alquiler estándar, podrá practicar, si procede, una subida de renta en base al IPC, y hasta que se formalice la venta del inmueble podrá igualmente “deducirse los gastos derivados de su conservación, de sus suministros y de sus seguros de hogar y gastos de comunidad”.
Para concluir, en palabras de Jesús Duque, “el contrato de alquiler con opción a compra tiene ventajas para todas las partes; de ahí que sea una opción a tener en cuenta sobre todo en los grandes núcleos urbanos donde los precios del mercado inmobiliario se lo ponen más difícil a muchos potenciales compradores”.
Fuentes:
https://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/
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