Como nos cuentan desde el digital eleconomista.es no es infrecuente encontrar cláusulas nulas en un contrato de alquiler. Lo más recomendable es acogerse siempre al modelo avalado por la ley, en este caso la LAU, sin embargo, en ocasiones, alguna de las partes insiste en modificar, eliminar o añadir algún punto sin reparar en que la cláusula enmendada o añadida quedaría completamente invalidada a efectos legales.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que regula los contratos de vivienda indica que se consideran como tales “y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Una cláusula nula que se repite con frecuencia es la que se refiere a la duración del contrato de arrendamiento. Como aclara el abogado especialista José Martín Bermúdez, “el tiempo mínimo que puede estar el inquilino son cinco años, a no ser que decida rescindir el contrato con antelación», siempre y cuando el arrendador sea persona física, sin embargo, algunos arrendadores limitan el plazo a ‘un año renovable’.
En cuanto al derecho de desistimiento; cabe aclarar que el arrendatario podrá ejercerlo siempre y cuando haya transcurrido un mínimo de seis meses, que son de obligado cumplimiento, y avisando con una antelación de treinta días. «Si existieran cláusulas por encima de estos tiempos, serían nulas», añade el abogado.
Por otra parte, en caso de que el inquilino rescindiera el contrato antes del plazo regulado por ley o si, por ejemplo, no preavisara con la antelación que exige la norma, el arrendador podrá ser indemnizado por el arrendatario «siempre que se haya previsto en el contrato y nunca mayor que una mensualidad por cada año que reste de cumplir el contrato, prorrateándose la cantidad a indemnizar cuando haya un plazo inferior al año”.
Otra cuestión controvertida es todo lo que se refiere a la actualización de rentas. En la mayoría de los contratos suele especificarse que esta actualización quedará sujeta al dato del IPC, pero no es inusual que, dando por hecho que se trata de algo “automático”, esto no se refleje en el contrato, «si esta cláusula no está inserta en el contrato, no se actualizará la renta y el arrendador percibirá la misma cantidad durante toda la vida del contrato».
Añade también que «esta cláusula deviene en nula si se expone que la renta se actualizará según el IPC más un punto, dos puntos». De igual modo hay que aclarar que si se referencia a un porcentaje de actualización concreto, en caso de que éste supere el IPC tampoco será válido.
Sobre este asunto, cabe añadir que el Gobierno ha prorrogado el límite del 2% en la actualización de las rentas durante 2023. Además, también ha congelado seis meses el precio de los alquileres en los contratos que se renueven.
Otra cláusula nula bastante frecuente es la que señala que corresponde al arrendatario toda reparación que necesite la vivienda mientras dure el arrendamiento. Parece obvio, pero cabe recordar que «las reparaciones ordinarias derivadas del uso cotidiano del inmueble corren a cargo del arrendatario, pero el arrendador debe hacerse cargo de las más costosas, como problemas con las cañerías o la instalación eléctrica”. Siempre y cuando no estemos hablando de daños imputables al inquilino por negligencia o mal uso.
Por otra parte, aclarar algo que a veces sucede; “el inquilino no puede negarse a pagar la renta para presionar al propietario y exigirle reparaciones, ya que el impago puede derivar en una demanda de desahucio».
En cuanto a cláusulas nulas poco frecuentes pero que verdaderamente llaman la atención; el abogado nos cuenta, a modo de anécdota, cómo algunos arrendadores piden, como si de una ‘paga extra’ se tratara, que se abonen dos rentas en los meses de julio y diciembre.
De igual modo, y esto es más común de lo que parece, hay propietarios que exigen por contrato el acceso libre a la vivienda cuando ellos dispongan, algo que, como aclara José Martín Bermúdez es absolutamente ilegal «El domicilio es inviolable: nadie puede entrar sin el consentimiento del inquilino, aunque evidentemente no es el propietario del inmueble, pero sí el que lo habita y, como tal, se considera su domicilio, salvo en casos legalmente establecidos como causa de fuerza mayor, comisión de un flagrante delito o resolución judicial».
Fuente: https://www.eleconomista.es/
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